フリーレントとは、入居してから一定期間は家賃を無料にするというサービスのことです。
このフリーレントには、入居者募集の際にうたっただけで即入居者が決まるなど、空室状態を解消しやすいというメリットがあります。
空室状態が長く続いてしまい、どうしても新規募集の家賃を下げなければならない状況になった時、既に同じ条件・間取りの物件に入居している人がいるとその人は納得できないですよね。
「家賃を下げてくれ！」と要求される可能性が高いですから、利回りがさらに低くなってしまうでしょう。でも、このフリーレントなら、賃料自体は同じなので、家賃を下げてくれなどと要求されることがありません。
また、将来的に、その物件を売却する時のことも考えてみましょう。売却する際には、毎月の賃料が重要になってきますよね。毎月の賃料収入が多いということは、その物件自体の投資効果が高いと見られるので、高値で売買される可能性が非常に高くなるのです。
家賃を下げてしまうと賃料収入も下がってしまうので、投資物件としての価値が下がってしまいます。なので、家賃を下げずにフリーレントを使えば、将来売却をする際にもプラスになるでしょう。
ただ、このフリーレントはメリットばかりではないのが現実です。フリーレントにすれば入居者が決まりやすいのは確かですが、フリーレント期間が終わってすぐに退去してしまうなんてケースもあります。フリーレントで貸す際には、フリーレント期間終了後も一定の期間は住まないと、契約解除手数料が発生する等の契約を結んだ方が無難でしょう。
現在では、業界の約二割前後が空室であるという状況のようです。では、空室になってしまった場合、どのような対策をとるべきでしょうか。色々と対策はありますが、その中でも比較的高い効果を出してくれるのが、「サブリース契約」です。
簡潔に言うと、物件を不動産会社に借りてもらうという方法ですね。一般的には、「家賃保証」や「一括借り上げ」などとも言われています。空室は家賃が入ってこないだけではなく、部屋が長期的に使われないことにより、エアコンなどの機械設備が老朽化してしまったり、損傷してしまうというマイナス面もあるのです。
これにより、さらに余分な経費がかかってしまう可能性が高くなります。サブリース契約を行えば、不動産会社に物件を貸し出しているのですから、家賃が入ってこないということは防げますし、空室状態になりにくいとも言われています。
しかし、不動産会社に貸しているとはいえ、入居者募集などは行ってもらっているので、手数料が発生します。手数料の平均相場は、家賃の約１０～１５％となっているので、イコール利回りが低下するということです。
それに、ランニングコストは、毎月自らが支払わなければいけないですし、住民がトラブルを起こした場合も自分で対処しなければなりません。ですから、サブリース契約を不動産会社と結ぶ時は、不動産会社が信頼出来るかどうか十分に考慮する必要があるでしょう。
不動産投資で成功するためには、自分で投資物件の管理を行うのか、それとも管理は不動産会社に任せるのか、最初の段階で決めておかなくてはなりません。
自分で管理する場合、自分自身で家賃の価格決定も行えますし、入居者の募集も自分の好きなように行えるというメリットがあります。しかし、物件の管理とはそれだけではなく、鍵の受け渡しや家賃の入金確認、様々なトラブルやクレームの対応なども自分で解決しなくてはならないのです。
例えば、サラリーマンが副業で投資物件の管理もしている場合だと、「部屋の鍵を失くしてしまったので、今すぐ持って来て下さい」なんて要求には応じづらいですよね。さらに、家賃が未納であった場合には、自ら借主に電話をして家賃の催促などを行わなくてはいけないのです。
最大のリスクは、やはり、空室になってしまって、次の入居者がなかなか決まらない場合と家賃滞納でしょう。それなりの費用はかかりますが、不動産会社に物件の管理を任せることで、入居者の募集も迅速に行ってもらえますし、会社によっては空室保証や滞納保証などのサービスを行っていることもあります。
このサービスを受けておけば、空室状態が続いたり、家賃滞納者が出ても、一定額の家賃は保証してもらえるのです。もちろん、自分自身で管理業務だけは行いたいと思っているのならば、入居者募集のみを不動産会社に任せるという方法もあります。
利回りが低いようなら、物件の管理を自分でして、少しでも多くの利益を確保するというのも、一つの方法でしょう。また、管理業務を不動産会社に任せる場合でも、時には管理状況などを自分の目で確認したりすることも必要です。
まず、新築物件ですと、設備が充実していたり、流行のデザイナーズマンションであったりと、入居者のニーズに合った物件であることが多いです。そのため、中古物件でよく見られる「空室」が出来にくいというメリットがあります。
なので、ある程度の期間は高い競争率が予想出来るでしょう。物件の評価次第ではありますが、評価の高い物件の場合、９５％の融資が可能な物件さえあります。つまり、銀行などの金融機関が第三者として査定に入っているということなのです。
ですから、無駄に高額な物件を買わされるのではなく、安心して物件を購入出来るということになるでしょう。もちろん、中古物件に比べると、そもそもの購入金額が高額なため、利回りが小さくなってしまうというデメリットもあります。
一方、中古物件は、物件や室内の設備などにも流行があるため、多少古いだけの物件であっても空室になってしまう確率は高いようです。
しかも、マンションやビルの場合、その建物の中に悪質な暴力団や新興宗教団体が入居していると、その建物自体の価値が下がり、価格が下がってしまうでしょう。こういった問題住人は、業者などを通して調査してもらったとしても、なかなか発見出来ないのが現状です。
ただ、そのようなリスクを抱えているものの、新築よりは安い価格で購入できますし、上手に運用できれば高い利回りが期待出来るでしょう。中古物件の場合は、購入する前に自分の目で物件を確かめることもできますから、投資に値する物件かどうか慎重に検討してください。
近年では、「敷金礼金ゼロ」とうたった物件が増えてきているようですが、不動産投資をしている側から考えると、これはあまり良い傾向ではありません。
敷金礼金をゼロにすることで、入居者がすぐに決まるというメリットがあることも確かでしょう。しかし、これは後で後悔するようなことにもなりかねないのです。
実は、この敷金礼金が入居者の資金力や資質を確かめることの出来る一つの方法になります。どうしても引越しをする時は、家賃などの他に引越し業者にお願いしたり、新しい家具を買い揃えたりと、出費が重なってしまうものです。
そこできっちりとした資金計画を行っている人であれば、自分で資金管理をちゃんと出来るので、その後の家賃滞納の可能性も低くなるでしょう。敷金礼金をゼロにすると、やはり入居後のトラブルの発生率も高くなってしまうようです。
相対的に見ても、敷金礼金ゼロの物件は入居する人の質が低く、トラブルにみまわれるケースが多いという話をよく耳にすることがあります。礼金は退去時に返還されませんが、敷金は退去時に返還されます。
敷金をもらっておくことで、入居者もきちんとその物件を使ってくれるでしょう。逆に、敷金がゼロだとウィークリーマンション的な感覚で物件を使われてしまうのです。
なので、敷金礼金はやはり取るべきであり、それでもなかなか入居者が決まらないようであれば、募集をかける際に敷金礼金相談可能にするとか、家賃を少し下げるとか何かを方法をとればいいと思います。